一、项目概况

宁乡市煤炭坝特色产业孵化园建筑面积建设标准化厂房和仓库126559㎡、办公楼14250㎡、垃圾站160㎡地下车库3988㎡。根据园区企业的入驻情况及企业正常运营的需求，现需物业公司负责园区的物业服务，并由该公司代为收取入驻企业需缴纳的物业费、水电燃气等相关费用（物业费用统一进账到采购人账户），采购人按照成交人代为收回的物业费用比例结算物业服务费。

根据园区企业的入驻情况及企业正常运营的需求，现需物业公司负责园区的物业服务。

项目服务期限为一年，委派物业人员15人，预计总费用为776759.10元，物业人员按照实际人员到位的情况采取包干结算：

委派15名物业人员，包括1名项目经理、1名保安队长、5名保安、6名保洁、1名水电维修工、1名消控员。

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三、委托管理事项

采购人将宁乡市煤炭坝特色产业孵化园物业服务委托成交人管理，共包含以下物业管理服务内容：

（1）物业费、水电燃气的代理收取。

（2）物业共用部位、公用设施设备的使用、管理和维护。

（3）物业管理区域内环境卫生的管理和维护。

（4）车辆停放管理。

（5）物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护。

（6）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。

（7）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理。

（8）物业服务档案和物业档案资料保管。

（9）采购人委托的其他物业服务事项。

四、物业管理范围及要求

依据【《湖南省办公类物业项目物业服务导则》(2019年11月21日湖南省住房和城乡建设厅发布了《关于印发<湖南省住宅类物业项目物业服务导则>等3个导则的通知》湘建科(2019)224号,公布了《湖南省住宅类物业项目物业服务导则》《湖南省办公类物业项目物业服务导则》《湖南省商业类物业项目物业服务导则》，应根据项目内容的特点具体约定)】，成交人提供的服务必须达到如下标准:

(一)人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立用户至上、服务第一的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人(业主)

3、根据项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类(按不同工种)管理、编号(自然号)管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

4、委派15名物业人员，包括1名项目经理、1名保安队长、5名保安、6名保洁、1名水电维修工、1名消控员，对所有聘用人员必须依据国家相关法律法规签订劳动合同。

5、各类人员专业素质要求如下:

(1)管理人员

项目经理:拥有丰富的物业服务经验，3年以上相同岗位管理经验，熟悉物业管理工作经验及流程，对物业管理中的安全、消防、办公室行政管理、客服服务管理等内容都有较深了解，能独立开展各个部门的管理工作，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

(2)工作人员

保安队长及保安员:退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用品貌端正、身体健康、品行良好，经采购人政审合格，无违法违纪记录。工作责任心强，能吃苦耐劳。高中或中专以上学历，男身高1.65米以上(含1.65米)，年龄60周岁以内，女身高1.6米以上(含1.6米)，年龄 55 周岁以内。

水电维修工:男性，从事水电工作3年以上，持专业上岗证，有房屋、公共设备、设施等的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。年龄60周岁以下。

保洁工:品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作

标准操作技能。年龄:男性60周岁以内，女性55周岁以内。消控员:获得消防设施操作员证书或建(构)筑物消防员证书。具备专业知识和技能。消控员要熟悉消防法律法规和标准规范，熟悉建筑物、构筑物的结构特点和火灾危险性，熟悉建筑物、构筑物内部的各类消防设施的性能、功能和操作方法，熟悉火灾应急预案和处置程序。

(3)员工培训:必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，培养优秀人才。

成交人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由成交人承担。成交人按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由成交人承担，计入物业成本。

(二)卫生保洁要求

1、日常保洁

范围:公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏道路广场、标识标牌的卫生工作。

服务标准:

(1)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污溃。

(2)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

(3)楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

(4)公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

(5)楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

(6)道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

(7)及时清理枯枝落。

(8)公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

(9)遇文明创建等重大活动开展时，成交人须无条件配合采购人搞好保洁工作。

2、垃圾收集及外运要求:

要求:做到及时清扫、收集;垃圾日产日清、密封存放，无乱堆，乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。(不含垃圾外运)

3、公共卫生间的保洁:

保洁要求:专人管理，地面无积水、无污渍，纸垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池两次，每月清理物业范围内所有沟渠、井一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁:定期清洗，保持干净，无污渍。

(三)安全保卫要求

1、服务内容:负责进出的车辆秩序维护;门岗出入物品的检查登记;负责商业街巡逻及夜间守护;电视监控室值班;防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理;公共秩序的维护，治安、防火防盗及其他突发事件处理等。

2、服务标准:

(1)建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，保持环境秩序良好。

(2)维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行，

(3)做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件;无因管理责任引发的治安刑事案件。

(4)严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

(5)按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

(6)建立消防管理措施及发生火灾处理预案;确定重点防火部门消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

(四)设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容:给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准:加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁;定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理;及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护服务内容:对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准:每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电;建立严格的送配电运行制度、电气维修制度;供电运行和维修人员必须持证上岗;在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%;加强日常维护检修，公共使用的照明指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全;避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护每月至少对消防系统和设施检查一次，做好记录，及时报修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活;定期开展消防培训，提高人防技能。

4、电梯维护要求(按照国家标准执行)

(1)运行状况的检查。

(2)机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理

(3)服务标准:建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，空调、通风、照明及其他附属设施完好:监督维保公司(通力电梯湖南分公司)严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备定期进行维护保养:轿厢、井道保持清洁:因故障停梯，接到报修后维修人员应在15分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

(4)其他约定:

①成交人负责监督维保公司按国家规定提供例常责任保养服务每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。

②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

③如出现停电、故障致使电梯轿箱卡层等，相关负责人应及时施痧

5、视频监控维护

(1)每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风散热、净尘、供电等设施。

(2)根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。

(3)对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。

(4)对易吸尘部份每季度定期清理一次,如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。

(5)对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。

(6)对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如:网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。

(7)每月定期对监控系统和设备进行优化:合理安排监控中心的监控网络需求，如带宽、IP地址等限制。提供每月一次的监控系统网络性能检测，包括网络的连通性、稳定性及带宽的利用率等;实时检测所有可能影响监控网络设备的外来网络攻击，实时监控各服务器运行状态、流量及入侵监控等。对异常情况，进行核查，并进行相关的处理。根据用户需要进行监控网络的规划、优化;协助处理服务器软硬件故障及进行相关硬件软件的拆装等。

(8)提供每月一次的定期信息服务:将上月抢修、维修、维护保养记录表以电子文档的形式存档。

6、房屋门窗管理维护:

服务内容:门窗框松动、开启不灵活、脱、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准:确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

7、各类急修不超过10分钟到场;小修原则上不超过两小时完成。

8、协助做好节能降耗工作。

五、其他约定事项

1、成交人须根据有关法律法规和采购合同及招投标文件的约定，制订物业管理制度(包括公共管理制度，内部岗位职责、操作规程及相关规章制度等)。

2、采购人委托成交人管理的所有项目，成交人不得向其他单位和个人进行转包。

3、成交人须建立健全大楼资料档案，包括大楼内所有物业管理，从主体到配套、从建筑到环境、从物品到人员管理等各方面的资料档案。

4、成交人须建立健全员工录用、培训、管理、考核、奖惩、辞退机制，合理配置岗位，不准出现缺岗现象，全面提高人员整体素质。

5、成交人自行组织的宣传教育和文化活动所产生的费用由成交人自行承担;成交人须协助采购人组织的活动的实施。

6、成交人须向物业使用人宣传物业管理的有关规定，当相关单位装修物业时，告知有关限制条件，并负责指导监督。

7、成交人须负责编制物业管理年度计划，资金使用计划及年度费用报告。

8、成交人对本项目的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与采购人协商并经采购人同意后报有关部门批准后方可实施。

9、成交人执行大楼管理制度及消防制度、社会治安综合治理的管理，有权对违反制度的行为给予纠正或制止，发现问题及时处理并向采购人报告。

10、成交人对采购人委托的设备、设施负有保护及监管责任，确保其安全及正常运行，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡成交人应负全部责任。(自然灾害和人力不可抗拒的因素不在此列)。

11、成交人负责所有办公楼内人身及财产的安全防范工作，保障办公楼的办公秩序，属管理责任范围内造成的火灾事故、刑事治安案件等由成交人承担过错责任并赔偿损失。

12、成交人须教育物业员工遵守国家法律法规，不涉毒、涉黄、涉赌，遵守政府机关制度和纪律;教育员工注意上下班、工作过程中的人身安全，监管员工的工作状态和身体状态。承担员工违法违纪行为所产生的责任;承担工作过程中所发生的员工伤亡事故责任并赔偿相应的损失。

13、成交人须负责做好厂区内经营性服务项目的管理;协助采购人做好文明机关创建工作。

14、成交人须制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

15、成交人所有工作必须有台账记录。

16、成交人必须按照劳动法的要求及规定给所有工作人员购买保险包括生育保险、养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险五险。

17、成交人

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